近期傳出新光三越天母店租約即將到期，房東國泰人壽在今年4、 5月即對既有專櫃廠商發出招商手冊，市場傳出國壽欲收回自營消息，再掀壽險、開發商自營商場熱潮。業界分析，開發商就小型開發商業設施自行招商有「做上癮」的趨勢，目前國壽手上有7座百貨商場開發案，包括桃園小檜溪、青埔國泰置地廣場二期等，都朝自行招商方向進行。

　　據悉，國壽與新光三越雙方，仍持續就天母三越續約進行協議，即便明年3月到期仍有機會續約。

　　近年壽險或建商開發商積極搶攻商辦、住商市場，單純開發商用不動產投報率近3％，但去年起投報率大降的情況下，為賦能其高租金與高房價價值，規模較小的商業設施委由百貨零售業經營招商，因規模過小、動線不足或租金高昂，百貨業接手意願不高下，已有不少開發商自行招商，像是中國信託自營南港金融園區、新壽傑仕堡等，除有固定租金收益，更進一步穩住投報率。

　　國壽手中至少有7座百貨商場開發案，包括桃園置地廣場二期、生活廣場小檜溪、高鐵桃園站前地上權、中壢中原營區普忠段、台中置地廣場、台中烏日高鐵特區、合資案南港國際商場等。

　　壽險業近年買地後積極建置複合型商辦、商場，投報率約可維持在 3％以上，唯壽險業投資商用不動產除投報率考量外，相關法令規定還包括二年即時運用與出租率必須超過6成等，使壽險業得更積極投入自行招商行列。中信自營管理的南港「中信金融園區」為符合法令，今年3月引進誠品書店。

　　唯業界分析，壽險業受制法令規定投報率門檻，租金行情不降反升，扮演二房東角色的百貨業者，對進駐廠商的抽成比率也必須跟著墊高，導致招商、經營困難度大增，也使得近來百貨業者接手進駐意願下降；即便勉強接手後，若賺不到錢勢必撤場，形成惡性循環。

　　也有因建物老舊的都更案例，像微風南京店今年4月商場3、4樓租約到期為房東富邦人壽收回，地下二樓至地上二樓部分繼續營運至都更排程通知為止。