住商實業 個股新聞

據住商機構統計實價資料，2025年全國售屋平均獲利縮水4.7%；惟雙北市展現韌性，房價最高的台北市平均轉手獲利492.5萬元、獲利年增率達10.1%，均是六都之冠；中南部呈賣方獲利回吐現象，又以高雄市屋主獲利縮水10.4%最多、降至324萬元，降幅為六都最深。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在第七波信用管制政策上路後，房市環境改變，在資金明顯回防蛋黃區，具成熟機能與剛性需求的都會區，房價更具支撐力道，屋主賣房獲利具不少增值空間。

住商不動產台北市區經理錢思明分析，雙北市因機能成熟，且不論是換屋客群或剛需客戶亦相對具資產條件，對房價相對具有較高承受度，因此整體屋主就算在房市寒流中銷售，仍具有不少增值空間。

賴志昶表示，過去「閉眼買房都會賺」的年代已宣告終結，屋主若有資金調度需求，建議適度讓利以縮短銷售天期，先求獲利落袋為安，避免未來面臨更嚴峻的價格競爭。

房市轉冷、房價下修，轉售房屋的平均獲利也跟著縮水，相較於2024年轉售房屋平均每件獲利414.2萬元，2025年減少至394.9萬元，年減4.7％；轉售獲利呈現「南冷北熱」情況，台中、台南、高雄平均每件獲利減少約1成，雙北轉售獲利仍逆勢成長。

　根據統計顯示，台北市2025年平均每件房產轉手獲利成長至492.5萬元，較2024年的447.4萬元成長10.1％；新北市也從419.6萬元成長至448.3萬元，增幅達6.8％。大家房屋企研室襄理賴志昶指出，大環境變遷之下，具成熟機能與剛性需求的都會區，房價更具支撐力道。

　他表示，房市進入盤整期，過去「閉眼買房都會賺」的年代已宣告終結，屋主若有資金調度需求，適度讓利以縮短銷售天期，先求獲利落袋為安，避免未來面臨更嚴峻的價格競爭。

　住商不動產台北市區經理錢思明表示，全台買氣急凍一年多來，也讓資產族群的金流逐漸進行防禦性轉移，雙北市由於具備成熟機能，換屋客群或剛需人口亦相對具資產條件或較佳的所得能力，對於房價變動可承受度較高，屋主就算在房市寒流中出售房屋，仍具有不少增值空間。

　相較下，中南部都會區轉售房屋獲利回吐的情形相當明顯，台中市、台南市平均每件轉售獲利金額年減9.5％、9.2％，高雄市更高達10.4％，桃園市則是微幅減少0.6％。這也顯示過去房價基期較低、漲幅較大的都會區在投資買盤退場、買方追價力道減弱下，如賣方急於脫手，勢必得在價格上做出讓步，導致中南部平均獲利金額出現明顯下修。

　　被視為台中城市發展主幹道的台灣大道，迎來空前的量體集結潮， 從百貨商場、摩天商辦、五星飯店到美式量販通路，大型投資案沿線 接力登場，讓這條黃金軸線成為中台灣最具能見度與商業密度的核心 生活走廊。

　　2025年底，台中第三家好市多（Costco）傳出有望落腳台中精機舊 廠原址，基地緊鄰台灣大道，一旦都審通過，勢將為台灣大道沿線注 入強勁的消費與人流動能。

　　事實上，台灣大道早已是台中的百貨與商辦重鎮，新光三越、大遠 百等指標百貨形成成熟商圈，若再加入大型量販商場，商業機能可望 全面升級。台北101攜手國壽打造的「國泰置地台中」，預計2030年 開幕，有望成為中台灣全新指標級商場。

　　商辦市場同樣火力全開，「允將TST台灣之鑽」、興富發「惠國段 90地號」等摩天商辦案，均坐落在台灣大道上。軌道經濟亦同步發酵 。

　　冠德建設與中鹿開發攜手推動的中捷G9-1市政府站聯開案，總投資 額破百億，規劃引進環球購物中心與凱悅飯店集團。

　　此外，凱悅飯店集團旗下高端潮流品牌、由興富發集團高層投資的 「Andaz安達仕」酒店，預計2026年內營運，為台灣大道再添一座國 際級酒店地標。

　　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔指出，從百貨、量販、國際酒店 到摩天商辦的連環式投資，顯示企業對台灣大道長期發展前景具高度 共識。隨著捷運藍線2026年動工、捷運聯開案陸續啟動，國際品牌持 續插旗，預期未來五年內，台灣大道沿線的住宅、商場與辦公需求將 同步升溫，邁入新一輪成長曲線。

住商機構根據實價登錄資料統計，去年第4季六都公寓全面走跌，桃園以南出現5%~8%跌幅，又以台南市總價跌幅最多、達15.3%；惟住宅大樓產品除了台中市下跌7.4%外，北桃南二都均呈盤整，北市則一支獨秀、總價逆勢上漲12.3%，各類產品總價呈分歧走勢。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在第七波信用管制的限貸令氛圍下，不僅資金逐漸回防雙北市核心都會區，或是電梯類的保值型物件，反觀高屋齡之類的物件，因銀行鑑價、核貸條件保守，產品價格首當其衝，整體房市各類產品呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化分歧走勢。

賴志昶分析，公寓產品因屋齡相對偏高，加上若區域缺乏立即都更效益的物件，不僅銀行估價相對保守，買方入手意願也降低，價格難有支撐力道。

資料顯示，2025年第4季六都各類產品中，公寓總價全面下修，其中台南市單季平均成交總價達402.7萬元，年減15.3%，跌價最多。其次為台中市、高雄市、桃園市年減幅各達7.9%、6.4%、5%，僅雙北市緩修2.8%。

惟住宅大樓產品方面，房價相對有撐，除了台中市年跌7.4%、成交總價降至1,290萬元外，新北市、高雄市為盤整，總價年增不到1%，桃園市、台南市總價各達1,390萬元、1,219萬元，年增率各達2.3%、3%；值得注意的是，高房價的台北市單季成交總價逆勢較2024年同期大漲12.3%、達4,134.7萬元。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，房市進入盤整修正期，亦意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。

徐佳馨表示，在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因相對產品稀有，而具有「強者恆強」走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未在蛋黃區的物件，由於剛需買盤較少，產品流動性難度將大幅提高，面臨價格回吐壓力。

　　12月起至隔年農曆年前，房市進入傳統旺季，降價逐漸成為市場共 識，中古屋交易量也有微幅起色。根據各大房仲業自結，2025年12月 旗下門市交易狀況，普遍呈現現續三個月緩升，也有部分業者12月交 易量年增率開始翻正，房仲業預期這波由剛性需求所支撐的交易動能 ，將有望一路貫穿至農曆年前。

　　各大房仲業者統計2025年12月門市交易量，永慶房產集團月增1％ 、年增2％，住商機構月增4.7％、年減12.5％，中信房屋月增10.5％ 、年增2％，台灣房屋月增6.1％、年減11.1％，整體中古屋市場雖已 持續一年多的低迷，但交易量在2025年第三季進入窒息量後未再緊縮 ，近來已有微幅擴增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中央銀行2025年第四季理監事 會議決議第七波選擇性信用管制持續，雖銀行房貸緊縮狀況略微緩解 ，但整體放款條件仍維持保守，讓部分有意購屋的民眾拉長決策期。 近期股市持續高檔盤整，出口暢旺以及經濟數據亮眼，但買賣雙方價 格認知落差持續拉鋸，市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主 。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，延續2025年11月交易狀況 加上股市表現轉強，且降價漸成市場共識，加上央行理監事會後「硬 中帶軟」態度，12月買氣穩步向前，隨股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變 ，但貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣仍是一大硬傷，無重大衝擊 應能讓買氣回穩，2026應是穩中求進的一年。

　　中信房屋總經理張世宗指出，進入2025年第四季以來，成交量已連 續三個月穩步攀升，傳統房市旺季許多自住與換屋族群看準年底屋主 心態轉向務實、議價空間略有鬆動的契機，果斷出手進場，進而帶動 成交量的成長，經過一年多的盤整，近期中南部屋主在價格態度上已 有軟化，再搭配軌道經濟、產業發展等重大建設持續推進，自住客群 逐步回流，區域買氣亦明顯升溫。

永慶、住商、中信、台灣房屋等四大房仲公布2025年12月店頭成交量，12月交易量較11月增加1%~10.5%，惟較去年同期出現年減12.5%至年增2%幅度，顯示在第4季旺季帶動下，自住客歸隊，讓單季交易量逐月緩步回升。

中信房屋總經理張世宗指出，2025年第4季以來，成交量已連三個月攀升，主因傳統房市旺季來臨，不少自住與換屋族群看準年底屋主心態轉趨務實、議價空間可望鬆動的契機，果斷進場，進而帶動成交量逐月成長。預期這波由剛性需求所帶起的交易動能，有望一路走到農曆年前。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨與台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則分析，2025年全年房市受到央行第七波信用管制政策壓抑，讓全年交易量大幅萎縮，不過在2025年第4季央行理監事會宣布把關「回歸銀行內控」下，算是對自住族釋出友善訊號，促使2025年底購屋需求動作更加積極，交易量緩步回溫中。

2025年第4季在年底購屋旺季帶動下，四大房仲包括永慶、住商、中信、台灣房屋等2025年12月旗下內部店頭成交量大多較11月呈現成長態勢，又以中信房屋月增10.5%、年增2%表現最好。住商機構、台灣房屋則呈現月成長率各達4.7%、6.1%，惟若與2024年12月相較則出現年減11%~12%幅度。永慶房產集團2025年12月旗下門市交易量狀況則是持平表現，為月增1%、年增2%。

以六都來看，據住商機構資料顯示，北市月增0.8%、年減12.7%；新北市月增8.9%、年減7.6%；桃園市月減6.8%、年減7.0%；台中市月減9.1%、年減10.6%；台南市月增12.5%、年增7.2%；高雄市月減4.4%、年減14.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於當前市況買賣雙方對價格仍有一定程度的認知落差，雙方在價格上仍持續拉鋸中，加上整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體房市交易量維持平穩，目前市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主，接下來要明顯擴量成長，仍有待政府全面鬆綁第七波信用管制政策。

展望2026年，張世宗認為，在股市獲利、屋主議價空間擴大的情況下，觀望已久的剛性買盤應會陸續開始進場，整體交易表現可望優於2025年。

住商機構觀察台北地政雲最新揭露，北市西門商圈西寧南路一處三角窗透天店面，2025年10月以總價2.5億元、由知名連鎖餐飲業者無貸款買下，為今年至今第三棟由私法人購置的西門商圈透天店面。

據謄本資料，買方為麻辣鍋名店「鼎王」，看好西門町商圈人潮而出手；目前該店面一、二樓為不同業者進駐，一樓為一般零售業，二樓為其他火鍋品牌。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年政府打炒房措施與限貸令，但政策以「打住不打商」基調，讓商用不動產價格具支撐力；此類連鎖餐飲集團入手該店面，除能有品牌展店空間，另外可能是獲取穩定租金，三是該地段相當精華，長期持有未來具增值效益，屬於短、中、長期皆適宜的交易。另外兩筆私法人交易分別在今年1月、6月，分別由機電工程業者、資產管理公司以2.2億元、9,500萬元，購買位於成都路7號、中華路二段69號的五層樓透天店面，屋齡均超過50年，土地、建物面積各達25.47坪和115.3坪，以及37.2坪和133坪。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪分析，該案若以土地看，每坪土地成交單價近870萬元，屬近期西門町商圈高單價交易，主因該案位處西寧南路與武昌街二段交接處，又是三角窗店面、能見度高且具廣告效益，地段位置、店面面向很優越，餐飲業者進駐，易於吸引人流，能為品牌創造大量曝光。

住商機構觀察台北市府最新公告土地現值資料發現，北市住宅區「地王」連續第15年由豪宅「宏盛帝寶」拿下，公告土地現值每坪約493.6萬元；「地后」是緊鄰信義計劃區、位於仁愛路四段的「仁愛尚華」、「仁愛麗景」。

新豪宅部分，正對大安森林公園的「One Park Taipei元利信義聯勤」，以每坪土地公告現值394.4萬元位居第四位。惟觀察土地公告現值資料發現，價格全數衰退。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，地段仍是房市王道，住宅地王前五名寶座紋風不動，但五處豪宅土地公告現值全數呈現跌幅，顯示受市場衝擊影響。

資料顯示，北市仁愛路三段的「宏盛帝寶」，2026年土地公告現值達每坪493.6萬元，位居北市住宅區「地王」，該豪宅自2012年以來第15度蟬聯冠軍。

北市仁愛路四段的「仁愛尚華」、「仁愛麗景」，憑藉緊鄰信義計畫區、國父紀念館的優勢，每坪土地公告現值分別達466.1萬、465.8萬元，緊追「宏盛帝寶」。

賴志昶指出，政府祭出私法人購屋許可制、第七波信用管制等措施，以控管豪宅價量，惟蛋黃區的地段與景觀具不可複製性，土地價值具備強勁的支撐力道。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，在政府打炒房、緊縮豪宅貸款氛圍下，豪宅區公告現值土地價值雖呈現跌幅，但仍在高檔，除證明蛋黃區資產價值，也意味豪宅市場將更趨向「強者恆強」的個案表現。

徐佳馨指出，從最新公布2026年公告土地現值資料可以看出，具地段優勢、獨特景觀價值的物件，持續受到高資產族群青睞。

全台各大科技產業園區域買盤支撐力道強，成新興豪宅區，其中，台北市更是突出，專家指出，繼南港在東區門戶計畫中成功轉型後，未來豪宅的買氣有望向北士科周邊延伸，成為下一個資金匯聚之地。

專家指出，近年六都豪宅市場備受房地政策打壓，尤其是稅率、貸款限制等，加上政經局勢不明朗，更會抑制買氣。不過，資金自會找出路，在國際科技大廠進駐的話題下，台北市特定區域有望撐起當地的豪宅市場新天地。

以南港區來看，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，因為東區門戶題材，加上的科技產業聚落效應，在大型企業進駐與建設題材支撐下，陸續吸引高階白領、高資產族群進駐，使南港高價房市成為資金青睞的避風港，有效抵禦了市場寒流。

除了南港外，今年在房市寒流中，最備受矚目的就是輝達（Nvidia）台灣新總部進駐北士科，也掀起一波區域話題與買氣，據瞭解，當地不少高總價的新建案在輝達進駐的消息明確後，獲買盤積極卡位、銷售去化加速。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，台北市豪宅市場的發展焦點，正隨著產業板塊而移動，繼南港在東區門戶計畫中成功轉型後，未來豪宅的買氣有望聚焦到北士科周邊，主因是國內經濟以科技業支撐，而此類科技新貴購屋族群的強勁需求，也將持續為房市注入活水。

未來隨著北士科成為新的科技廊帶，將吸引大量高階人才，進而推升周邊如士林、北投的房地市況。

住商機構觀察聯徵中心數據，全國與六都第3季平均核貸成數全面下滑，其中，台北市尤其重災區，各類建物平均核貸成數皆跌破七成，若以產品來看，套房、透天厝平均貸款成數皆不滿七成，房貸成數為各類產品最低。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此18日理監事會議後選擇維持政策、按兵不動，但也意味著市場將進入長期挑戰，在房價未達軟著陸目標之下，央行仍會持續關注銀行房貸業務表現，在此環境下，預期明年房市將呈現「價量齊修」格局。

徐佳馨表示，在央行維持第七波信用管制之下，認為未來銀行對房產鑑價會更轉趨保守，同時市場目前房貸利率普遍在2.6%以上，購屋族面臨「成數下滑、鑑價保守、利率高昂」三殺局勢，因此接下來自住客購屋務必將自備款拉高至總價的三至四成，確保能在限貸寒冬中穩健置產。

數據顯示，全國與六都第3季平均核貸成數全面下滑，其中北市為重災區，各類建物平均核貸成數皆跌破七成，且核貸成數比去年同期下滑兩個百分點。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台北市雖有捷運、商業設施加持，讓區域房價在此波打房中具支撐力道，惟高房價也意味著潛在買方少、轉手難度大，令銀行放款轉趨保守，即使申貸人條件優越，但在限貸氛圍之下，也難以「貸好貸滿」。

南二都方面，限貸風波則相對集中在台南市，統計顯示，第3季台南市套房平均核貸成數僅62%，年減幅達7.4個百分點，貸款成數是六都最低、房貸成數萎縮幅度則是六都最高；相較之下，高雄市表現最穩健，公寓、電梯大廈等產品核貸成數仍達74%以上，就算為套房、透天厝亦維持在七成以上。

與去年同期相比，今年第3季全國暨六都各類型建物平均核貸成數全數下滑，其中套房、透天厝平均核貸成數皆不滿七成，各僅66.2%、69%，為各類建物中最低，且較去年同期減少3.5、2.5個百分點。

賴志昶指出，套房吸引不少投資族群置產，整體風險較高，且銀行本身對於小坪數物件貸款較顯謹慎，因此貸款成數不高；至於透天厝則屬高總價物件，轉手難易度也高，物件在鑑價上各有劣勢，致使銀行給貸較有難度。

2025年全台房市進入盤整期，唯台中七期市政中心不受影響，不僅預售豪宅市場買氣回升、大型商辦與企業投資案全面升溫。業者指出，七期已邁入成熟高峰期，在豪宅推案、企業進駐與國際級酒店三方面同步加速，市場表現顯著。

　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔表示，七期今年無論是高端住宅、企業總部開發或跨國酒店布局都明顯加速，推案量與實際交易持續增加，顯示區域吸引力正值高峰。

　今年七期的高端預售案再度扮演市場指標，其中「寶璽天讚」成為今年中台灣億元級成交量最多的豪宅預售案；豪宅單價王由「聯聚玉衡大廈」47樓戶拿下，換算每坪單價達132.5萬元。

　七期換屋族群需求同樣穩健支撐市場，指標預售案「遠雄琉蘊」，今年以來累計成交45筆。

　今年七期更罕見出現「商辦比豪宅更熱」的市場現象，企業自用購置與避險資金湧入，帶動預售商辦成交量持續攀升。位於台灣大道上的「允將TST台灣之鑽」31樓戶，今年7月以總價1.51億元成交，奪下今年七期預售商辦總價王；另一指標案「市政壹號廣場」主打微型商辦，今年以來累積127筆交易，坐穩七期預售商辦交易量王。

　七期商辦市場受矚目的預售新案為「聯聚中衡大廈」，預計12月中登場，總銷額高達220億元，每坪單價約80萬～120萬元。

　七期未來兩年的推案火力同樣驚人，包括豐邑集團「惠民段118地號」2,500坪基地，規劃二棟45層超高層住宅，總銷約400億元；「惠國段174地號」規劃53層複合式商辦與百貨商場，總投資額上看550億元；「惠國段180地號」商辦新案也將推出。

　北台灣大型企業正在加快布局七期！如台北101攜手國泰人壽在台灣大道與文心路口打造「台中置地廣場」，預計2030年開幕；中捷G9-1站由冠德建設與中鹿聯手開發，整合商場、飯店與商辦，總投資額突破百億元。

　七期也將迎來兩個全新國際級酒店品牌，位於台灣大道上的「Andaz安達仕酒店」、進駐台中商銀企業總部台中之鑽的「JW萬豪酒店」，最快都是明年開幕。

年底傳統房市旺季到，剛性購屋族逐漸出籠，中古屋交易有回穩跡象，四大房仲昨（28）日發布，自結11月門市交易量全面月增。永慶房產集團全台月增3%、年增7%；住商機構全台月增0.7%、年減7.2%；中信房屋全台月增6.4%、年減7.2%；台灣房屋集團統計的七都月增7.8%，年減4.9%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，年底傳統購屋旺季來臨，加上近期隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，市場觀望氣氛轉淡，民眾看屋意願增加，原本就有意購屋的首購、換屋族群加快腳步看屋、詢價，自住需求轉趨穩定，且市場已逐漸向「買方市場」傾斜，為了加速成交，部分屋主願意調整售價，拉近與買方的價格認知差距。

不過，整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體交易量月增幅度都在5%內，顯示房市量能僅是小幅回穩，並未呈現爆量成長。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，延續10月交易狀況加上股市表現轉強，同時降價逐漸成為市場共識，11月買氣穩步向前。

若與去年同期相比，除了永慶房產集團年增外，其餘則是年減。中信房屋總經理張世宗指出，目前央行的選擇性信用管制尚未鬆綁，銀行的貸款水位持續吃緊，購屋族在貸款端仍面臨一定的壓力，導致整體交易周期拉長，市場雖然透出些許暖意，但回升力道仍相對受限。

觀察市場主力帶，中低總價物件因市場接受度高、負擔門檻較低，去化速度相對較快，在區域選擇上，買方多聚焦於生活機能成熟且具備未來發展性的區域，至於買盤上，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前房市主力以「非買不可的首購族」、「危機入市的置產族」為主。

房市低迷，交屋潮海嘯來襲，房貸問題恐將延續。住商機構觀察內政部資料，前三季全台住宅類不含農舍之核發使照宅數達10萬6,243宅，為1997年以來同期新高，且累計全台自2020年來，已有67萬4,729宅交屋，相當北市約七成房屋稅籍住宅類數量。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，全台銀行滿水位、限貸等問題難解，適逢近年最大交屋潮，預估延後撥貸等情況仍將延續。

據內政部統計，全台前三季住宅類核發使照量達10.6萬宅，且觀察此波交屋潮起點，全台從2020年至今累計有67萬4,729宅交屋。

賴志昶指出，此波交屋潮起源於2020年，當時不管是貿易戰或疫情等因素，皆推升熱錢回流，其中不少資金流至不動產市場，房市前景大好之下，亦促進開發商推案意願，致使全台進入大推案時期，而以建案工期約三至五年計算，交屋潮即於近年發酵。

細看六都數據，其中台北市截至今年9月為止，核發住宅使照量已達6,628宅；新北市則達1萬8,158宅，位居第三名；桃園市達1萬9,284宅，數量為全台亞軍；而台中市高達2萬196宅，稱冠全台各縣市；另外，台南市則是6,335宅，高雄市則達1萬5,671宅。

賴志昶分析，觀察歷年數據，從2022年起使照量排行榜都由台中市奪冠，主因是該市近年有捷運等建設議題，且北屯、西屯及南屯等處重劃區議題濃厚，相繼成為建商推案重鎮，推升區域使照量，另在新北、桃園方面，則受惠於「脫北者」議題，以親民房價與軌道建設題材，加諸有不少重劃區集中兩縣市，吸引建商近年來大舉推案。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，全球政經局勢多變，房市前景難以預料，且去年9月央行實施選擇性信用管制措施後，加諸限貸問題難解，隨著近年來最大交屋潮來襲，市場應慎防交屋潮演變為違約潮。

　台積電中科二期新廠5日基樁工程動工，掀起七期生活圈高端住宅與商辦市場一波熱潮，聯聚、寶璽、雙橡園、陸府、精銳、豐邑、達麗等建商積極卡位。

　據悉，台積電中科二期1.4奈米先進製程新廠總投資高達1.5兆元，預計2028年下半年量產，可望創造8,000至1萬名就業機會，年營業額上看5,000億元。根據中科管理局統計，中科園區就業人口十年間成長近九成，2025年上看6萬多人，持續推升周邊房市發展。

　其中，七期生活圈結合產業腹地、高端住宅聚落與雙捷運利多，再度成為置產族與科技新貴焦點。達麗建設最新推出「達麗拾穗」，鄰近「台中101」預定地與百貨商圈，實登最高成交單價78.21萬元。

　寶璽建設於七期推出豪宅預售案「寶璽天讚」，最高成交單價逼近百萬元。豐邑集團則規劃在惠中路、市政路口打造53層摩天大樓案，下層為「豐生活」自營百貨商場，上層規劃70坪起跳的商辦產品；另一案位於市政路與河南路口，結合商辦與高端住宅，總銷上看400億元。

　此外，聯聚建設在七期推出第三棟豪辦大樓「聯聚中衡大廈」，鎖定高端企業需求。據悉該案已開放收單，每坪成交單價約75萬至85萬元。

　住商不動產七期南屯加盟店協理黃盟翔指出，隨著台積電中科二期新廠啟動，帶來龐大就業與資金紅利，加上市政路延伸工程首段通車與雙捷交會建設啟動，七期生活圈居住便利性顯著提升，磁吸高資產族群與科技菁英進駐，帶動高端住宅市場需求穩定成長。

即使股市高檔，房市依舊不振，市場漸吹起降價風，買氣微幅自谷 底回升，各大房仲10月門市交易量普遍較9月成長1成，不過與去年房 市自高點走下坡的同期相較，交易量相仿，房仲業者認為，價格修正 的速度，將是交易量能否回升的關鍵。

　　根據各大品牌房仲統計旗下門市10月交易狀況，永慶房產集團月增 5％，住商機構月增10.7％、中信房屋月增2.4％、台灣房屋月增15. 2％，全面較9月增溫，與去年同期相較則互有增減。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發 酵，民眾購屋信心受到激勵，觀望情緒稍減，10月看屋意願有增加的 趨勢，自住需求轉趨穩定。

　　另一方面，市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數 ，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下 ，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也更順暢。

　　目前市場氛圍相較於去年已明顯穩定許多，但買方仍期待房價有進 一步修正的空間，若屋主願意適度調整售價，有助於加速成交。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，股市表現續強，加上降價 風逐漸成為主流，10月房市買氣穩步向前，隨著股市轉佳，資金寬鬆 目前趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，但想要回到過往榮光 ，恐怕並非一時半刻。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，金管會9月宣布新青安貸款 不計入銀行法放款天條，9月銀行不動產放款比率降至25.77％，創下 今年以來的新低，銀行房貸的排撥時間即略有縮短，也對市場投下相 對友善的訊號。

　　銀行釋出資金水位，緩解首購族的貸款需求，目前市場上的產品主 力，仍為1,500萬以下的兩房或三房住宅，尤其是具備軌道經濟或重 大建設議題的新北、桃園重劃區長線看好。

近期「陶朱隱園」成交讓台北市前十大豪宅排行榜，再度洗牌。住商機構統計實價登錄，盤點歷年來單筆成交總價最高的北市十大豪宅社區，陶朱隱園首次入榜就衝上第二名，第一名則是文華苑次頂樓戶的13億元。

根據市調機構提供的數據，才剛成交的「陶朱隱園」17樓戶，因總價逾12億元，首次成交即排入第二名，而具有名人光環的大安豪宅「和平大苑」則跌出十名外。

根據實價登錄，統計歷年來北市單筆交易、十大最高總價豪宅排行榜，由位於松山區的「文華苑」拿下，該社區次高樓層兩戶，2022年7月由私法人以總價13億7,400萬元買下，為有實價以來「單筆交易總價」最高之豪宅。不過，若以單戶來看，陶朱隱園則為第一。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，「文華苑」近年鮮少出現交易，主因該豪宅只有28戶，但大多被富豪集郵式購置，也讓其身價更鍍金。

住商不動產台北市區協理錢思明分析，此次「陶朱隱園」所成交的17樓戶，僅知交易總價達12億元，如以該價來看，輕鬆擠進北市十大豪宅之列。

　　台中迎來「百貨巨浪」熱潮，包括漢神洲際購物中心、D-ONE第一 大天地、台中101等三大百億級旗艦商場，未來幾年將陸續登場，隨 著漢神洲際購物中心進入開幕倒數、D-ONE第一大天地積極招商，大 台中百貨版圖不僅快速擴張，同時也已帶動三大區塊周邊房市熱度升 溫。

　　集結近500家品牌進駐的漢神洲際購物中心，地點坐落於北屯區14 期重劃區，預計2026年農曆春節前開幕，屆時將成為北台中首座大型 購物商場。受惠於利多帶動，北屯14期預售新案買氣與房價明顯攀升 ，如結合運動休閒概念的「舜元悟野」，吸引家庭客層的青睞，最高 成交單價達72.04萬元；產品規劃28～38坪的「磐興寬悅」，最高成 交單價達79.53萬元。

　　烏日高鐵特區迎來台灣最大規模的購物商場開發案－D-ONE第一大 天地，總開發面積高達18萬5,400坪，預計2027年開幕營運，屆時將 引爆龐大的人潮與錢潮湧入，推升住宅市場的長線發展潛力。

　　烏日高鐵特區目前的線上指標個案，包括「大華縱橫」及達麗與白 天鵝攜手的「新高鐵」雙建案，最高成交單價均已站上6字頭。

　　至於七期生活圈方面，「台中101」由台北101首度攜手國泰人壽共 同打造，基地坐落於中捷市政府站旁，未來可望吸引精品品牌搶進。 鄰近「台中101」預定地的「達麗拾穗」預售新案，最新實登揭露已 成交54筆，最高單價78.21萬元。

　　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔指出，隨著三大重量級百貨商場 陸續啟用、生活圈成熟度提升，區域房市不僅具備抗跌韌性，更有望 開啟下一波價值成長循環。

　　今年房市買氣持續低迷，但台中仍有部分指標建案逆勢突圍，銷售 交出亮眼成績，包括「勤美之真」、「雙橡園1518」、「市政壹號廣 場」、「櫻花大綻」、「順天MR.L」、「惠宇大然」等六大預售案， 今年以來合計創下189億元的銷售佳績，表現格外吸睛。

　　根據內政部實價登錄揭露，今年第一季公開銷售的「勤美之真」表 現特別搶眼，目前已累積174筆交易，總銷售金額達62.46億元，穩坐 今年銷售冠軍寶座。

　　勤美集團長年深耕西區草悟道生活圈，勤美的豪宅新成屋「勤美之 森」共規劃209戶，實登揭露已成交175戶，銷售率突破8成。延續品 牌熱度，二期預售案「勤美之真」共271戶，憑藉優越地段與高規建 材配備熱銷，成交單價更雙雙站上8字頭，刷新區域行情。

　　雙橡園開發於南屯區單元二重劃區推出的「雙橡園1518」，則拿下 平均總價、平均單價雙料冠軍，總銷金額達34.3億元。該案位於公益 路首排，在未公開建材規格與外觀設計圖的情況下，吸引大批鐵粉搶 先下手，靠的正是多年來累積的品牌力。

　　興富發集團則靠商辦產品突圍，位於台中七期的「市政壹號廣場」 主打微型商辦，今年以來已有111筆成交案、總銷售額27.82億元，且 不乏高總價、高單價個案。

　　櫻花建設在烏日高鐵特區的「櫻花大綻」則祭出讓利策略，相較區 域同類建案平均讓利10％～15％，每坪成交均價45.86萬元，今年以 來成交量達145筆，總銷售額25.55億元，顯示讓利策略奏效。

　　至於南屯區13期重劃區則由「順天MR.L」撐場，今年以來累積56筆 成交案、總銷售額21.67億元，每坪均價78.27萬元，最高單價達87. 92萬元，創下區域單價新高；同樣位於13期的「惠宇大然」也累積5 5筆交易，總銷售額17.67億元，登上熱銷排行榜第六名。

　　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔分析指出，目前市場量能縮小， 買方普遍拉長觀望期，上述銷售特別突出的個案各具優勢，如勤美仰 賴草悟道稀缺地段、雙橡園憑藉品牌信任與獨特銷售手法、興富發靠 微型商辦切入、櫻花建以價格取勝、順天則在13期率先衝高單價、惠 宇則有深厚品牌實力撐盤。整體來看，雖然房市氛圍保守，但只要地 段明確、產品力夠強，仍會有買方出手。

　儘管中部四縣市房價持續攀升，惟人口仍高度集中於台中市。據實 價登錄資料顯示，台中市新建案每坪均價已達55.4萬元，較2023年上 漲22.6％，惟高房價並未阻擋人口流入，今年截至前三季，台中市淨 遷入逾1.3萬人，在全台僅次於桃園，穩居人口磁吸力亞軍。

　　相較之下，彰化、雲林、南投房價近二年來雖漲逾1成，仍難留住 人口，顯示台中都會圈吸附效應持續擴大。

　　大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，彰化、雲林、南投三縣 雖然呈現人口外流，房價卻依舊逆勢上揚。根據統計，彰化縣今年截 至前三季淨遷出8,521人，房價行情卻上漲14％、每坪均價來到34.3 萬元；南投縣淨遷出1,036人，房價漲至29.4萬元，漲幅10.9％；雲 林縣則淨遷出3,015人，每坪漲至26.2萬元，房價漲勢亦達9.2％。

　　住商不動產中區協理賴萬認為，中部地區人口遷移與房價變動會有 如此趨勢，主因有兩大面向，一是台中集大型建設、軌道經濟及產業 園區於一身，磁吸產業人口的同時，亦受到嚮往生活機能的自住客群 青睞，加大人口遷移強度與房價發展空間；二是彰、雲、投生活圈長 年有人口外移問題，且少有建設話題，房價較屬低檔，惟近年來年輕 人口分戶需求大增，加上台中蛋黃區開發飽和，建商逐步往蛋白縣市 布局，衝高區域成交單價，因此蛋白縣市皆出現「價漲人退」現象。

住商機構彙整六都民政局、地政局資料，高房價、限貸與打炒房政策三重夾殺下，2025年前三季六都家戶購屋比全面下滑，其中桃園市、高雄市是歷年最低紀錄，新北市也跌至平十年來最低。

而台北市、台中市、台南市皆為十年來次低水準，顯示國內房市買氣嚴重受挫。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，市場觀望氣氛濃厚，正式進入盤整轉空氛圍，今年第4季至明年初，買氣難回神。

住商機構根據六都民政與地政數據，盤整各區域家戶數與買賣移轉棟數，進而計算各大都會區家戶購屋比，比較區域購屋意願。家戶購屋比是指「每100戶家庭中，有多少戶在特定期間內購屋」的比例，是衡量區域房市買氣的重要指標。比例愈高，代表該地區的家庭購屋意願愈強，房市愈熱絡；反之則表示買氣較冷，觀望氣氛濃厚。

住商機構發現，今年前三季六都家戶購屋比全面重挫，台北市購屋比1.6%，為六都中最低，也就是每百戶中僅有一戶買房，與台中市2.7%、台南市1.9%同為十年次低。

桃園市今年前三季家戶購屋比達3.1%，雖是六都最高，但與高雄市的1.9%，同寫近十年新低紀錄；新北市家戶購屋比也重摔、平10年最低；顯見在政府調控房市下，全國房市買氣嚴重受挫。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雙北市因高房價，造成首購族高購屋壓力，即使政府釋出新青安優惠房貸政策，但房市仍難回到去年熱度。