永慶房屋 個股新聞

2026年房市繼續冷；住商機構昨（2）日公布，1月六都買賣移轉約達1.82萬棟，呈現月減8.3%、年增28.2%，六都均較去年12月下滑，顯示整體房市買氣未脫盤整格局，市場距離穩定回溫還有一段路要走。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，去年農曆春節於1月底開始，工作天數少，以年增率來看，今年1月買氣看似較去年同期大增，但其實是「虛胖」現象。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，每年頭兩個月的節慶假期多，需待季節性因素淡化後，數據反映才較貼近實際市場狀況；由於限貸令政策依舊，認為即使後續移轉量數據偶有佳作，也僅是短期波動，市場距離穩定回溫還有一段路要走，需等到打炒房政策明顯放寬，房市才有可能再現榮景。

數據顯示，今年1月六都買賣移轉棟數約1.82萬棟，為月減8.3%、年增28.2%；綜觀六都表現，全數月減態勢，又以新北市月減13.8%最大；以年增率來看，台南市以47.9%的驚人增幅居冠，新北市年增40.6%次之。

賴志昶指出，台南市、新北市出現驚人年增幅，除工作天數差異外，台南市近期受惠南科周邊熱區如永康、歸仁區，持續有新建案交屋挹注，支撐基本盤；新北市則因板橋、三重區等第一環行政區重劃區進入交屋高峰期，數據表現相對亮眼。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，隨著2月進入農曆春節與228和平紀念日等長假，工作天數減少，預估3月移轉棟數將面臨大幅修正，而真正考驗將在第1季末至第2季登場，若價格未見明顯修正，或政府打房未見鬆綁，買氣恐難成長，房市預估仍將處於「量縮價盤」格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，民眾對房價上漲預期已被扭轉，當前房價沒有上漲的理由，預估2026年房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。

　新年度伊始，房市持續困於冷凍庫。六都地政局2日公布1月買賣移轉合計1.82萬棟，月減8.3％、年增28.1％，年增係因去年農曆春節在1月底導致基期較低所致。買賣移轉棟數續低量，反映出自去年底以來房市回溫動能不足，預期若無重大政策變動，短期內低量仍是常態，市場距離穩定回溫還有一段路要走。

　　公股銀行高層認為，政府打炒房政策已見初步成效，房市延續成交量低迷、房價緩步修正格局，評估房貸資金緊縮，交屋及推案面臨重大考驗，全國待售餘屋續創新高，增添建商資金回收難度，降價換取成交形成房價向下修正壓力，預期2026年房市交易量仍是承壓，全國買賣移轉棟數約26萬～27萬棟左右，與2025年約26.13萬棟差異不大，僅稍微成長，房價則會持續溫和修正，但各區域與個案間之修正差異會進一步擴大。

　　統計顯示，六都1月買賣移轉棟數同步較去年12月衰退，其中以新北、台中衰退逾1成較大。與去年同期相較，以新北、台南年增逾4成較明顯，反映台南永康、歸仁、安平等區受惠南科周邊新案交屋，撐住基本盤；新北市則因板橋、三重等第一環行政區重劃區進入交屋高峰期，帶動移轉量能。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，雖近期台股表現強勢、景氣燈號亮出紅燈，但房市表現相對保守，呈現「股熱房冷」的背離走勢。去年10月以來中古屋買氣持續盤整，未見明顯放量；反觀去年12月因建商趕在年底前大量交屋，新屋完工潮推升移轉棟數，墊高比較基期，使今年1月交易量月減。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，儘管年增率全面翻正，但各都月減態勢顯示，房市仍未脫離盤整期。每年年初適逢多個連續假期，過戶流程易受影響，去年底短暫回溫的小陽春，仍需待季節性因素淡化後，才能確認是否為真正復甦。

　　展望後市，業者普遍認為，中央銀行第七波選擇性信用管制持續，加上銀行房貸水位壓力未解、全球政經變數升高，短期內交易量難有明顯突破。陳金萍指出，2026年房市成交主力仍以自住、首購族為核心，民眾對房價續漲的預期已明顯修正，市場將呈現「價緩修、量盤整」走勢，且區域分化現象將更加明顯。

　　中信房屋研展室副理莊思敏表示，由於現階段房市政策尚未出現鬆綁跡象，買方心態仍偏向理性觀望，短期內交易量恐難有明顯突破，市場重心將回歸「地段、產品、價格」三大基本面，買賣雙方的價格認知，將是決定市場交易量能否穩定回升的關鍵。

　　土地銀行分析，今年房市買賣移轉棟數，在現有房市政策、信用管制措施未有放寬下，市場將持續保守，交易量能大復甦機率低，但去年基期低，預期今年買賣移轉棟數應與去年水準相近。但後市價量表現，仍須視總體經濟發展、房市政策、國內利率水準、營建成本及買賣雙方對於價格認知的調整方向等因素而定。

【永慶房屋新莊民安直營店 店長 吳承叡／】

　　鴻金寶生活圈多為屋齡較高的中古產品，購屋時銀行貸款成數是買方最關心的問題之一。選擇合作時間久、品牌規模大的銀行，實務上仍有機會貸到8成，考量後續資金彈性，建議購屋族保守抓在7成至7 成5較為穩健。

　　此外，屋齡較高的物件，裝修與管線更新成本需一併納入規劃，建議預留足夠裝修預算，避免資金壓力過大。

　新北市南新莊鴻金寶生活圈鄰近捷運丹鳳站，以鴻金寶百貨為中心，周邊主幹道包括四維路、八德街、萬安街，是新莊發展最早、生活機能高度成熟的區域之一。與北新莊相比，南新莊雖缺乏大規模重劃區，但生活機能集中、使用空間實在，中古屋單價有每坪5萬至8萬元的落差。

　　永慶房屋新莊民安直營店店長吳承叡指出，該區商家密集、採買便利，食衣住行育樂可就近完成，長期以自住需求為主，吸引不少在地首購族與換屋客進場。

　　鴻金寶生活圈開發較早，從大型量販、百貨，到傳統市場、診所、藥局、餐飲小吃一應俱全，居民日常所需步行或騎車即可到達。相較北新莊多個重劃區商家分散，南新莊「走幾分鐘就有生活機能」的優勢，成為自住族群最看重的條件之一。

　　區內主流產品為屋齡20至30年的中古電梯大樓，單價約落在每坪4 3萬至46萬元，電梯兩房總價約1,000萬至1,300萬元（不含車位），三房約1,300萬至1,600萬元，對首購族而言仍屬親民區段，惟該區車位供給相對有限，成為部分買方考量的重點。

　　其中，以健安街、後港一路的指名度最高，健安街屬於「鬧中取靜」的型態，鄰近公園、居住氛圍單純，深受自住族的喜愛；四維路則是區內最熱鬧的商業主幹道，採買便利性最高；後港一路商家林立，路幅寬敞，銜接四維路與多條公車路線，生活便利性更上一層。

　　公寓產品方面，後港一路與健安街一帶公寓屋齡多在33至36年，一樓約每坪55萬至60萬元；二、三樓約每坪34萬至38萬元，四、五樓約每坪30萬至33萬元，總價多落在1,000萬元出頭，仍是預算型買方的重要選項。

　　買盤結構以多為新莊在地居民換屋，或首購族希望留在熟悉環境中成家。吳承叡指出，該區學區完整，包含民安國小、福營國中，以及新莊高中、丹鳳高中，對有學齡需求的家庭具吸引力。

　　展望未來，交通建設與都更題材為區域發展增添動能。捷運萬大線、桃園棕線規劃，中正路三洋電機都更案及周邊多筆基地更新，也將帶來新的就業機會與居住需求。由於區內新大樓供給稀少，近年陸續推出如皇鼎、馥華等新案，新成屋單價已站上7字頭，形成與中古屋明顯價差。

　房市進入農曆年前旺季，延續去年12月交易緩步回溫、股市轉強，買氣穩步向前，各大房仲業旗下門市交易量與上月相較普遍微幅成長，並較去年同期高出1至2成，房仲業者認為，3月在春節結束後將是重要觀察指標，若無重大衝擊，上半年可望穩中求進。

　　根據各大房仲業者統計1月門市交易狀況，永慶房產集團月增1％、住商機構增18.8％、台灣房屋月增20.3％、中信房屋月減7.6％，與去年同期相較，由於去年農曆春節落在1月底、2月初，今年房市交易天數減少7天，年增幅普遍在6～25％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，1月看屋量與12月相當，顯示民眾看屋意願不減，但決策期拉長。展望後市，市場交易主力仍以自住與首購族群為核心，回歸市場正常供需，量能難以快速放大，買賣雙方在價格的博弈仍是今年房市交易量增減關鍵。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，受惠於自用客戶歸隊，交易較上月明顯轉佳，蛋黃區震盪已過，來人狀況逐漸回穩，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，隨著股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，2026年應是穩中求進的一年。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，股市破三萬點，因此重視投資績效和資金靈活性的置產族群，逐漸動搖，更積極調整資產配置，將不動產換現金過年；農曆年前旺季自住族把握時機，出價積極，因此催出買氣，又以中南部低總價區更為明顯，科技業走旺，年終獎金和股利分配，助長新竹交易量放大。

　　中信房屋總經理張世宗指出，不少購屋族為趕在農曆年前完成交屋與搬遷，選擇提前於12月簽約，或傾向在春節期間暫緩進場、待節後再行定奪，年後才會逐步回溫，國內金融環境穩定，股市表現亮眼，川普關稅議題逐漸明朗，但房市仍受到選擇性信用管制與銀行房貸水位的影響，整體進場信心仍顯保守。

股市衝高，資金充沛下，房市有望回穩。房仲業者認為，若市場無重大衝擊，應該可以脫離去年谷底的狀態，而3月為觀察重點月份，若帶看量上升，今年房市呈現「穩中求進」的格局。

中信房屋總經理張世宗指出，儘管目前國內金融環境穩定，股市表現亮眼，但房市仍受到選擇性信用管制與銀行房貸水位的影響，加上兩岸地緣政治風險未解，進場信心仍顯保守。接下來3月房市表現將是觀察上半年房市走向的關鍵風向球，在春節結束後，若3月市場帶看量與成交熱度有所回升，則代表上半年房市有望呈現「穩中求進」的格局。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，蛋黃買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更為明確，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，隨著股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，2026年應是穩中求進的一年。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，第七波信用管制持續，市場交易主力仍以自住與首購族群為核心，回歸市場正常供需，量能難以快速放大。

房市新春開紅盤，自用買方陸續歸隊。四大房仲昨（30）日發布元月旗下門市交易量，永慶房產集團月增1%、年增25%；住商機構月增18.8%、年增6.3%，中信房屋月減7.6%、年增21.9%；台灣房屋集團統計七都月增20.3%、年增15.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於去年農曆春節落在1月底、2月初，房市交易天數縮減七天，勢必影響房市交易量能，反觀今年1月是完整的月份，工作天數較長，交易量成長也實屬必然。

若與去年12月相較，住商機構、台灣房屋門市交易量均是雙位數的成長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，延續去年12月交易狀況加上股市表現轉強，加上年初各行庫銀根寬鬆，今年1月買氣穩步向前。

以區域來看，徐佳馨認為，受惠於自用客戶歸隊，交易較上月明顯轉佳，交易回歸蛋黃，來人狀況逐漸回穩，各區消長互見，原則上蛋黃優於蛋白，蛋黃震盪已過，蛋白仍需努力。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，股市破3萬點，貴金屬也再創高價，反觀近年不動產投資效益相對疲弱，因此重視投資績效和資金靈活性的置產族群，逐漸動搖，更積極調整資產配置，將不動產換現金過年。

另方面，在屋主價格放軟同時，農曆年前小資成家的自住族把握時機，出價更積極，因此催出買氣，此趨勢又以中南部低總價區更明顯，且科技產業持續走旺，年終獎金和股利分配，助長新竹購屋族底氣，1月以新竹交易量月增33.4%最多。

根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標為94.95點，較前月回升2.32點。

張旭嵐指出，投資客下車，自住族上車，市場競爭者減退，新青安族不僅現在貸款順暢，後續2.0版也可望無縫接軌，讓無房首貸族得以安心購屋。不過，收入負債比仍是銀行核貸關鍵，建議小資家庭購屋「財務規劃從嚴，賞屋心態從寬」。

在服務力成為企業競爭關鍵的時代，永慶房產集團直營品牌永慶房屋連續13年獲得工商時報「臺灣服務業大評鑑」連鎖房仲業金獎肯定，展現其在服務創新與顧客信賴上的領導地位。永慶在董事長孫慶餘的帶領下，持續以「誠實房仲」為核心價值，並透過AI科技加值服務流程，實現房仲業數位轉型與人性化兼具的全新樣貌。

　　打造最安心的交易體驗

　　永慶房屋總經理吳良治表示，一路走來，永慶房屋不斷用誠實，贏得消費者信賴；更針對「交易安全」、「權益保護」、「交易保障」三大面向，持續推出誠實服務，展現房仲的價值，滿足消費者需求，讓客戶安心又滿意。

　　從資訊公開、流程透明到交易保障，永慶持續以實際行動守護消費者權益。針對買賣過程中常見的風險，如凶宅、瑕疵屋、短期炒作等，永慶率先推出「誠實安心認證」，透過四大標章（非短期交易、非凶宅、非輻射屋、屋況揭露），讓消費者能一眼辨識物件真實屋況，找房更安心。

　　此外，永慶房屋提出業界首創的「六大安心保障」與「真房價保證」，不僅從屋況、產權到履約全面把關，更承諾若未落實資訊誠實，最高將賠償買方400萬元，賣方最高4倍服務費，顛覆房仲市場不透明的印象。

　　近年來房產詐騙手法層出不窮，永慶秉持企業社會責任，2024年攜手內政部地政司、警政署、政大不動產研究中心與地方政府，共同推動「誠實房仲、全面反詐」行動，在全台16縣市舉辦超過750場公益講座，讓超過3.4萬民眾受惠，特別關注不擅用網路的長者群體，普及第一手防詐知識，讓安心購屋從資訊教育做起。

　　AI演算法 比消費者更了解需求

　　科技創新是永慶穩居龍頭的關鍵。早在2000年，孫慶餘便預見科技將翻轉房仲業模式，進而投入龐大資源，打造300人以上的數位科技團隊，涵蓋AI、AR／VR等跨域技術。永慶目前整合自有超過30年房市數據，建構AI演算法系統，不僅能根據客戶條件自動推薦房源，更能從過去相似需求的成交資料中挖掘潛在偏好，提供更貼近消費者真實需求的物件選擇。

　　例如某位在大安區開早餐店的客戶，原本條件嚴格（需有電梯、大坪數、近早餐店），多次尋屋皆未果。經永慶AI系統分析後，建議其改看信義區1樓公寓，不僅符合無電梯問題、價格更具彈性、距離僅 10分鐘內車程，成功促成交易，體現AI推薦的靈活與準確。

　　中古屋常因裝潢老舊或屋內仍有住戶而影響銷售吸引力。永慶房屋運用AI推出「AI煥裝」功能，提供客廳、餐廳、臥室等空間的八種裝潢風格模擬圖，讓買家輕鬆想像未來生活樣貌，大幅提升購買意願。

　　永慶認為，房仲不只是銷售，更是生活轉換的重要陪伴者。針對台灣高齡化與家庭多樣化需求，永慶推出「友善服務到您家」行動，主動提供交通安排、到府服務、科技導覽等，幫助行動不便者與育兒家庭輕鬆完成看房過程。

　位於台北市松山區三民路靜巷內的「健安新城」，憑藉大基地規模與內縮騎樓與大量綠地配置，加上鄰近捷運南京三民站，生活便利性與居住品質並存，成為換屋族與三代同堂家庭的指名社區。

　　永慶房屋健安新城直營店店長沈柏佑指出，健安新城屋齡約18至1 9年，在軍、公教國宅體系中屬於相對年輕的社區，原址為台北市通航聯隊用地，整合多個眷村改建而成。生活機能方面，步行數分鐘即可到達健康國小、全聯，捷運南京三民站步行約10分鐘，交通與採買條件成熟。

　　健安新城基地範圍介於健康路以北、延壽街以南，三民路兩側，共分A至G七個區塊，總基地面積約1.5萬坪，總戶數1,047戶。社區規劃以三、四房為主，三房主建物加附屬建物約35坪，四房約40坪，目前三房成交總價約落在5,000萬至5,300萬元，四房約5,500萬至5,800萬元。

　　沈柏佑表示，健安新城最大優勢之一在於戶戶配置坡道平面車位，且為固定車位，車位數甚至多於住戶數，社區一層四戶，各區皆有獨立管委會，管理費每月約2,000元，開放式中庭與樹植栽，讓社區保有公園般的居住氛圍，也避免車輛穿越校園動線，對有學齡孩童的家庭相當友善。

　　沈柏佑分析，健安新城每年釋出量約13至20戶，市場供給稀少，其中四房為主流產品，三房釋出比例僅約15％。主要買方多為民生社區舊公寓住戶換屋，形成穩定且支撐力強的自住市場，也讓健安新城在房市盤整期仍具保值優勢。

　　在健安新城周邊，延壽街一帶的「延壽國宅」亦為區域重要指標。延壽國宅總戶數1,676戶，樓高七層，屋齡約33年，坪數介於28至46 坪，以二、三房為主，純住宅規劃、街廓林蔭完整。三房單價約85萬至95萬元，總價3,000萬至3,800萬元；二房單價約90萬至100萬元，總價約2,800萬至3,200萬元，吸引自住型首購與預算型換屋族。

　　中華工程近年於民生社區推動的大型都更案，也為區域注入新動能。四期開發案中，「常翠」、「耘翠」已完工，「碧硯閣」正陸續交屋，「鳴森苑」則進入興建階段。其中「碧硯閣」每坪成交單價約1 35萬至140萬元，鳴森苑則達140萬至145萬元，成為民生社區近十年來最具代表性的新成屋供給，吸引內科上班族、頂客族與在地舊換新的購屋需求。

【永慶不動產台中北屯松竹加盟店 店東 陳贊升／】

　　買房不該只看價格與裝潢，地段、生活機能與未來發展同樣重要。建議早晚實地走訪社區，感受鄰里氛圍、交通動線與生活節奏，才能看見最真實的居住樣貌。同時檢視周邊學區、公園、市場等機能是否符合需求，並留意社區管理品質、公設規劃與車位條件。建議簽約前務必逐頁確認不動產說明書、現況說明及社區財務報表。

　　誠實金句

　　買錯一次房，等於工作多十年；房仲的價值，往往在你還沒簽字之前。

　在台中房市版圖中，北台中已成為近年最具成長動能的焦點區域，其中又以北屯區表現最為突出。永慶不動產台中北屯松竹加盟店東陳贊升指出，隨著14期重劃區與機捷特區雙核心成形，北屯房市正式邁入「新舊並進、雙核心帶動」的新階段，房價結構穩站中高檔，市場剛性需求明確。

　　北屯區腹地廣大，是台中市土地面積最大的行政區，近十年來人口持續成長，不僅是全市人口數最多的行政區，也是移入人口增幅最高的區域。隨著重大建設與重劃區推進，北屯已從過往的衛星住宅區，轉型為結合居住、商業與交通機能的核心生活圈。

　　陳贊升表示，北屯房市目前最受市場關注的兩大引擎，分別為14期與機捷特區。其中，14期位處崇德、松竹、昌平軸線，鄰近成熟的昌平松竹（11期）商圈與崇德文心（4期）商圈，生活機能可即刻銜接，加上街廓整齊、低密度開發與品牌建商進駐，吸引大量換屋與高資產自住客層。

　　至於北屯機捷特區，則受惠於捷運綠線通車效應，串聯北屯與市中心、南台中及高鐵烏日站，形成「軌道經濟」發展軸帶。相較市中心成熟區段，機捷特區仍具價格基期優勢，吸引首購族、新青安族群與中長期置產買盤卡位，成為北屯另一個穩定成長的支撐點。

　　陳贊升指出，北屯房市具備三大關鍵優勢。首先是人口紅利明確，人口基數大且持續成長，住宅需求穩定；其次是重大建設密集，包括捷運綠線、台74線快速道路，以及國道一號、三號、四號，形成立體交通網絡，快速串聯市區各行政區與中部縣市；第三則是重劃區量體充足，能因應不同購屋族群的產品需求，從首購、換屋到高端住宅皆有完整供給。

　　在價格表現上，陳贊升說，北屯核心區段新案房價已站穩中高檔水準，尤其14期具有品牌、地段與產品條件的個案，成交行情每坪約在 60萬～80萬元間；機捷特區十年內中古屋，每坪單價約在40萬～60萬元間。即便整體房市受政策與資金環境影響轉趨理性，北屯仍因自住需求強、建設題材明確，展現相對抗跌與保值特性。

　　展望未來，隨著台中捷運綠線效應持續發酵以及人口紅利延續，北屯區將持續扮演台中房市的關鍵引擎。特別是在14期與機捷特區雙核心帶動下，北台中房市發展輪廓已逐漸定型，成為首購族、換屋族與置產族同步布局的關鍵區域。

　永慶房產集團每季季末發布的房市前瞻報告及舉行記者會，迄今已 第19年，累積76場，成為官方、研究機構、產業各界房市資訊的重要 參考依據，背後推手、靈魂人物就是業務總經理葉凌棋。宏觀經濟視 角、站在市場第一線實務經驗，加上集團近2,000家門市通路的交易 資訊做後盾，每次談及房市趨勢總能用邏輯清晰、淺顯易懂、專業不 失幽默的詞彙，將趨勢研判及觀點傳達給媒體及社會大眾。

　　葉凌棋為政大地政系畢業，本科出身，20年前隨著集團規模擴大， 擔任發言人角色以應對媒體需求，後來結合研展團隊開始每季發布房 市前瞻報告，葉凌棋表示，2012年政府才開始實施實價登錄、2023年 實價登錄才揭露至門牌，早年產業相關數據很難取得，即使有官方公 布數據時間上也有半年以上的遞延。

　　隨著永慶集團店數愈來愈多，去年集團成交量就達6.6萬戶、房仲 店數市占在4成以上，已擁有足夠數據呈現市場交易輪廓，後來更和 政大合作推出政大永慶房價指數，因此目前永慶房市前瞻報告可以說 是業界最即時且完整的報告，甚至成為政府相關部門施政、金融機構 決策參考的重要依據。

　　每季房市前瞻報告記者會，對於記者關於房市五花八門、刁鑽的提 問，葉凌棋總能不假思索的以有觀點、條理、專業的論述回覆，他說 ，以前每天看報，現在有空時就閱覽手機新聞，隨時關注財經及不動 產市場的動態，不僅國內，包括大陸、日韓鄰近國家的市場訊息，尤 為關注政府對當地房市的政策。

　　他認為，不動產是內需為主的行業，真正影響房市的關鍵在「政策 」，「經濟情勢」只是背景，世界各國市場的量價變動，和當地政府 的政策有極大的關係。

　　永慶房市前瞻報告每季都會被檢驗一次，雖然有時市場上有些聲音 認為永慶的看法偏保守，他說，景氣趨勢預判的結論影響政府施政、 產業、民眾對市場的看法，因此會更謹慎些，事後也都證明預測方向 正確，例如2024年9月央行實施第七波信用管制後，他即指出銀行放 款受限，交易量將會急縮，房價開始緩跌，事後證明他的見解正確。

　　對於2026年房市，他認為，信用管制後房市已長達一年多低迷，恐 慌性心理淡化、市場已逐漸適應，加上新青安優惠房貸政策仍會延續 ，2026年交易量不會再縮，與2025年相仿，價格緩跌，但幅度不致太 大。對房仲業經營來說，景氣不佳並不會限制房仲規模擴大，比的是 看誰對市場環境適應得好，競爭少的時候反而正是增人才、爭取消費 者和業者認同、擴市占的時間點。

永慶房產集團據實價登錄資訊指出，近一年北台灣北北基桃四縣市中古屋交易熱區中，新北市有七個行政區上榜、居最多交易熱區都會區，惟以買氣來看，桃園市桃園區、中壢區各以交易量1,774戶和1,696戶，稱霸近一年北北基桃買氣最強行政區冠亞軍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園區是桃園市的政經中心與交通樞紐，近一年每坪成交均價約30.5萬元，主要買氣集中區在中路特區、小檜溪重劃區、經國特區等。而中壢區則是南桃園的商業與交通核心，具備多元的住宅樣貌與建設利多，近一年每坪成交均價約29.4萬元，主要買盤多在青埔重劃區等新興重劃區。

陳金萍指出，桃園、中壢兩區為市場買氣重點，主因區內有不少街廓整齊的新興重劃區，加上重劃區可開發土地多，吸引建商插旗購地推案，以及重劃區周邊具有台鐵地下化、捷運綠線與棕線等重大交通建設推進，讓兩大區囊括桃園市近一半的交易量。

北北基桃生活圈之交易熱區第三至第九名均是位於新北市七個行政區，包括淡水、中和、板橋、新莊、三重、新店、汐止等區，讓新北市成為北台灣擁有最多熱門交易行政區的都會區。

陳金萍分析，新北市淡水區近一年每坪成交均價約30.1萬元，相對實惠，受小家庭、通勤族青睞，近一年成交1,648戶，居新北市之冠。

台北市中山區近一年累計交易878戶，排名第10，是台北市唯一上榜的行政區。

重建誘因與房價負擔較低，台北市50年以上老屋成交占比十年激增近10個百分點，交易件數從2015年僅100餘件至2024年已逾千件，老屋交易量創歷史新高。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台北市近年50年以上老屋成交占比大增有兩大原因，首先是老房子數量與日俱增，成交量容易增加；其次，高房價的台北市，目前12個行政區預售屋每坪成交均價幾乎全站上百萬元，相較之下50年以上老屋每坪成交價僅約預售屋五至七折，加上老屋「低單價、低負擔、實用坪數高」特性，讓部分購屋族轉向購買屋齡半百的老房子。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，半百老屋交易占比逐年攀升，顯現兩大市場趨勢，首先大多數50年以上高齡住宅位於精華地段，具備地理優勢，因早期開發緣故，周邊交通、生活機能完善，居住條件優質，加上比新屋更親民的房價，吸引剛需自住族群入場。

其次，近年來台北市力推都更危老政策，高齡住宅具備重建潛力，不僅保值，同時還有增值空間，間接推升交易熱度，讓高齡住宅交易占比增幅明顯。

據內政部資料顯示，2015年屋齡50年以上老屋交易占比僅1.2%，交易件數僅137件，到了2024年不僅交易件數衝上1,142件且比重上升到9.4%。十年後截至2025年8月占比更提高至10.6%，也就是老屋交易十年大增近10個百分點，半百老屋交易量創歷史新高。

何世昌表示，買方購買屋齡逾半百老屋若以長期自住為考量，需留意後續裝潢、整建費用；由於近年營建業缺工嚴重，工人薪資不斷上漲，尤其是裝潢工班缺工問題嚴重，不僅拉長裝潢工期，且裝潢費用節節高升。

何世昌強調，若裝潢費用超過房屋總價20%，民眾買老屋不見得划算。另外，屋齡逾半百老屋整合重建時間長，重建過程是否有效率是一大考驗，冀望投資老屋等待重建屋主，最好將重建實現機率低同步納入購屋考量。

【永慶房屋復興民生直營店 店長 邱御瑄／】

　　民生復興商圈屬於高度成熟區域，購屋族應以自住需求與生活便利 性為主要考量，未來區域發展仍有兩項重要利多值得關注。

　　其一為建國北路一殯未來改建計畫，2024年已拆除，現況為停車場 ，未來改建為公共服務或商業設施，可望改善市容並提升周邊環境品 質。其二是民生汐止線捷運規劃，龍江站離興安國宅北區不遠，通車 後將強化交通機能。

台北市民生復興生活圈是市中心中生活機能成熟的住宅區塊，區內 多為屋齡35年以上的華廈、公寓，其中合計約1,800戶的興安國宅公 設比低、總價親民，為最熱門社區。

　　永慶房屋復興民生直營店店長邱御瑄指出，該區北接大直、內湖， 透過建國高架、復興北路快速串聯內湖科學園區；向南僅約5分鐘車 程即可進入大安區，交通動線四通八達，買盤多為不少航空業、竹科 工程師購買，也有不少在地剛需換屋族置產。

　　民生復興商圈新供給相當稀少，屋齡多落在35年以上，公寓產品則 超過45年，電梯華廈與大樓則多為40年左右。邱御瑄表示，因新案稀 缺，中古市場長期維持一定交易動能，其中又以「興安國宅」最具代 表性。

　　興安國宅分為北、南兩區，北區共約1,020戶，主力坪數31至45坪 ，成交單價約落在每坪80萬至86萬元；南區約745戶，主力為25、29 坪的小二房與小三房產品，單價每坪93萬至106萬元，總價約2,500萬 至3,000萬元。邱御瑄指出，興安國宅公設比僅約25％，且多數附有 抽籤式車位，在台北市屬相對稀有條件，「以同樣總價帶來看，周邊 同質性房屋動輒需要3,500萬元以上才能入手」，國宅因此吸引不少 外來客與首購族進場。

　　除了國宅產品，區內公寓成交單價約每坪65萬至78萬元，中古電梯 華廈與電梯大樓則依屋況、管理差異，落在每坪75萬至110萬元，其 中以25至35坪的中古電梯產品最受市場青睞，主要客群為新婚家庭或 「公寓換電梯」族群，總價帶集中在2,500萬至3,500萬元；區內售新 案，開價每坪140萬至160萬元。

　　邱御瑄表示，民生復興商圈是典型「食衣住行」一應俱全的成熟生 活圈。中山國中站旁的錦州街商圈餐廳、小吃林立，連鎖超市與長春 市場滿足日常採買；購物機能則集中在錦州街、興安街、長春路與復 興北路一帶。居住環境上，步行約500公尺即可抵達萬坪規模的榮星 花園，700公尺範圍之內更有多達8座大小綠地公園，為市中心少見的 高綠覆生活圈。

　　交通條件亦是該區一大優勢，中山國中站與南京復興站距離多在3 00至600公尺之間，捷運文湖線可快速往返大直、內湖，往南銜接文 山區；周邊公車路線密集，無論通勤或日常移動都相當便利。

今年房市走向關鍵仍在政策，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，若今年央行選擇性信用管制措施沒有任何鬆綁，或是價格沒有鬆動，那房市景氣難春燕回巢。

徐佳馨表示，全台自2024年9月掀起「金龍海嘯」，橫掃南北各大都會區，打房力道強到回到上一波房市大空頭的水準，至於海嘯餘波延續至何年何月，端看市場價格是否鬆動，且倘若跌幅不達主管機關標準，則信用管制措施鬆綁無望，而若打房鐵拳仍在，今年房市景氣亦難有春燕回巢。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給四大變數影響之下，預期今年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯，買賣雙方在價格上的博弈仍是未來交易量增減的關鍵。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前外部環境仍充滿不確定性，包括川普關稅戰、兩岸地緣政治風險、以及全球政經局勢的波動等，皆可能影響市場信心。另外，政府對房市的政策態度仍將是左右市場走向的關鍵，若銀行房貸水位得以緩解，信用管制適度鬆綁，或年底選舉帶來政策利多，房市方具備實質回溫的動能，整體而言，房市的後續發展仍有賴時間與政策方向進一步明朗。

　　12月起至隔年農曆年前，房市進入傳統旺季，降價逐漸成為市場共 識，中古屋交易量也有微幅起色。根據各大房仲業自結，2025年12月 旗下門市交易狀況，普遍呈現現續三個月緩升，也有部分業者12月交 易量年增率開始翻正，房仲業預期這波由剛性需求所支撐的交易動能 ，將有望一路貫穿至農曆年前。

　　各大房仲業者統計2025年12月門市交易量，永慶房產集團月增1％ 、年增2％，住商機構月增4.7％、年減12.5％，中信房屋月增10.5％ 、年增2％，台灣房屋月增6.1％、年減11.1％，整體中古屋市場雖已 持續一年多的低迷，但交易量在2025年第三季進入窒息量後未再緊縮 ，近來已有微幅擴增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中央銀行2025年第四季理監事 會議決議第七波選擇性信用管制持續，雖銀行房貸緊縮狀況略微緩解 ，但整體放款條件仍維持保守，讓部分有意購屋的民眾拉長決策期。 近期股市持續高檔盤整，出口暢旺以及經濟數據亮眼，但買賣雙方價 格認知落差持續拉鋸，市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主 。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，延續2025年11月交易狀況 加上股市表現轉強，且降價漸成市場共識，加上央行理監事會後「硬 中帶軟」態度，12月買氣穩步向前，隨股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變 ，但貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣仍是一大硬傷，無重大衝擊 應能讓買氣回穩，2026應是穩中求進的一年。

　　中信房屋總經理張世宗指出，進入2025年第四季以來，成交量已連 續三個月穩步攀升，傳統房市旺季許多自住與換屋族群看準年底屋主 心態轉向務實、議價空間略有鬆動的契機，果斷出手進場，進而帶動 成交量的成長，經過一年多的盤整，近期中南部屋主在價格態度上已 有軟化，再搭配軌道經濟、產業發展等重大建設持續推進，自住客群 逐步回流，區域買氣亦明顯升溫。

永慶、住商、中信、台灣房屋等四大房仲公布2025年12月店頭成交量，12月交易量較11月增加1%~10.5%，惟較去年同期出現年減12.5%至年增2%幅度，顯示在第4季旺季帶動下，自住客歸隊，讓單季交易量逐月緩步回升。

中信房屋總經理張世宗指出，2025年第4季以來，成交量已連三個月攀升，主因傳統房市旺季來臨，不少自住與換屋族群看準年底屋主心態轉趨務實、議價空間可望鬆動的契機，果斷進場，進而帶動成交量逐月成長。預期這波由剛性需求所帶起的交易動能，有望一路走到農曆年前。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨與台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則分析，2025年全年房市受到央行第七波信用管制政策壓抑，讓全年交易量大幅萎縮，不過在2025年第4季央行理監事會宣布把關「回歸銀行內控」下，算是對自住族釋出友善訊號，促使2025年底購屋需求動作更加積極，交易量緩步回溫中。

2025年第4季在年底購屋旺季帶動下，四大房仲包括永慶、住商、中信、台灣房屋等2025年12月旗下內部店頭成交量大多較11月呈現成長態勢，又以中信房屋月增10.5%、年增2%表現最好。住商機構、台灣房屋則呈現月成長率各達4.7%、6.1%，惟若與2024年12月相較則出現年減11%~12%幅度。永慶房產集團2025年12月旗下門市交易量狀況則是持平表現，為月增1%、年增2%。

以六都來看，據住商機構資料顯示，北市月增0.8%、年減12.7%；新北市月增8.9%、年減7.6%；桃園市月減6.8%、年減7.0%；台中市月減9.1%、年減10.6%；台南市月增12.5%、年增7.2%；高雄市月減4.4%、年減14.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於當前市況買賣雙方對價格仍有一定程度的認知落差，雙方在價格上仍持續拉鋸中，加上整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體房市交易量維持平穩，目前市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主，接下來要明顯擴量成長，仍有待政府全面鬆綁第七波信用管制政策。

展望2026年，張世宗認為，在股市獲利、屋主議價空間擴大的情況下，觀望已久的剛性買盤應會陸續開始進場，整體交易表現可望優於2025年。

【永慶房屋麟光捷運直營店店長 鍾旻桓／】

　　麟光生活圈新舊屋齡落差極大，購屋前務必確認建物狀況與後續裝 修成本，特別是40年以上公寓與華廈，公寓總價1,800萬～2,200萬元 ，電梯華廈2,500萬～3,000萬元，但仍需保留部分預算進行整修。對 首購族與退休客而言，麟光兼具靜謐環境、綠地多、商業機能不失連 結，是市中心罕見可「以合理總價換到優質門牌」的機會。